Hva gjør jeg når boligen jeg har kjøpt har fukt, sopp eller råteskader?

Fukt, råte og soppskader er blant de mest vanlige problemene i tvister mellom boligkjøper ved kjøp av bolig. Denne typen skader oppstår gjerne som følge av lekkasjer eller sviktende drenering. Denne typen skader kan føre med seg store utbedringskostnader. Som boligkjøper er det dermed viktig å være klar over dine rettigheter, og om man kan rette et krav mot selgeren når det viser seg at boligen har fukt, råte eller soppskader.

Hvilke lov regulerer fukt, råte og sopp?

Lov om avhending av fast eiendom nr. 93 fra 3. juli 1992 regulerer boligkjøp. Det er viktig å merke seg at ved kjøp mellom privatpersoner kan det avtales ting som avviker fra loven sine regler. Det er derfor også viktig å se hen til om kjøpekontrakten regulerer spørsmålet.

Kan jeg fremme et krav ved fukt, råte eller soppskader når boligen er solgt med en ”AS IS”-klausul?

I dag selges de fleste boliger med en ”som det er klausul”. Dette er en måte selger overfører ansvaret for skjulte feil og mangler til kjøperen.

Ved fukt, råte og soppskader kan boligkjøperen allikevel fremme et mangelskrav hvis skadene medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet, og hvis selger har misligholdt sin opplysningsplikt ved å holde tilbake informasjon eller ved å ha gitt uriktig informasjon i forbindelse med salget.

Når utgjør fukt- og råteskader en mangel?

Det følger av avhendingsloven at selger skal være ansvarlig dersom det er tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget. Selgeren sin plikt til å gi fullstendige og korrekte opplysninger om eiendommen er like streng ved ”as is” kjøp som i andre tilfelle. Dette betyr i praksis at dersom selgeren var klar over fukt, råte eller soppskadene ved salget har han plikt til å informere kjøperen om skadene for å gå fri for ansvar.

Har selgeren ikke tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger kan kjøperen gjøre et krav gjeldende når fukt, råte eller soppskadene fører til at boligen er i ”vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen sin størrelse og forholdene ellers”.

Hva som skal til for at boligen er i vesentlig dårligere stand varierer fra bolig til bolig. Avgjørende vil blant annet være hva som ved salget ble opplyst om boligens generelle tekniske tilstand, hvorledes boligen fremsto på visning osv. Det må altså foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Rettslig har man gjerne brukt en tommelfingerregel om at kostnadene med å utbedre skadene må ligge i området 3-5 % av kjøpesummen. Det må imidlertid presiseres at regelen ikke kan benyttes ukritisk.

Når må fukt, råte eller soppskadene ha oppstått?

Feilen må foreligge på overtagelsestidspunktet. Dvs. at feil og skader som oppstår etter at kjøper har overtatt boligen, må han/hun selv normalt stå ansvarlig for.

Hvem har bevisbyrden for at det foreligger fukt, råte eller soppskader?

Det er kjøper som har bevisbyrden for at sopp, råte eller fuktskadene forelå ved overtagelsen av boligen, samt omfanget av skadene. Ofte er det derfor hensiktsmessig å engasjere en takstmann for å få vurdert og dokumentert forholdet via en rapport.

Hvilken betydning har det at kjøper har undersøkt boligen før kjøpet?

Utgangspunktet er at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel som han/hun kjente til eller måtte kjenne til når avtalen ble inngått. Dette betyr at en kjøper som har hatt anledning til å undersøke boligen, ikke kan påberope seg fukt, råte eller soppskader som kjøper ved undersøkelsen oppdaget eller burde oppdage.

Oppdager man på visning noe som kan se ut som sopp, råte eller fuktskader anbefaler vi å ta kontakt med fagkyndige personer for å få avklart om og dette er fukt, råte eller soppskader.

Kjøper kan til tross for sin undersøkelsesplikt, påberope seg mangler kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget ved forundersøkelsen, dersom selgeren har opptrådt grovt aktløst, uærlig eller i strid med god tro.

Hva skal jeg gjøre når jeg oppdager at boligen har fukt, råte eller soppskader?

Når man oppdager fukt, råte eller soppskader må man reklamere til selgeren eller til megleren. Dersom selger har tegnet eierskifteforsikring, så kan reklamasjonen også sendes til forsikringsselskapet.

Man må reklamere innen ”rimelig tid” etter at man oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er innen rimelig tid må avgjøres konkret i forhold til hver sak. I dag er det antydet at innen rimelig tid er ca 2 månder.

Må jeg dekke utgiftene til juridisk bistand selv?

Nei. Mange kjøpere er ikke kjent med at utgiftene til juridisk og byggeteknisk bistand i forbindelse med denne type saker i mange tilfeller kan kreves dekket under egen hus- eller innboforsikring. Rettshjelpsforsikringen dekker normalt 80 % av kostnadene til bistand fra advokat. Forsikringsselskapet krever riktignok fradrag for vilkårsmessig egenandel.

Hvem kan man fremme et krav ovenfor?

Når eiendommen har fukt, råte eller soppskader kan man alltid gå på selger. Har selgeren benyttet seg av megler og eller takstmann kan man som regel også fremme krav ovenfor disse, dersom de har begått en feil. Eventuelt kan man velge å gå på alle tre.

Det kan være en fordel å fremme krav mot alle tre, fordi det ofte kan føre til at saken løser seg enklere. Takstmenn og meglere har ansvarsforsikring, og det kan hende at deres forsikringsselskaper ser seg tjent med å få saken ut av verden raskes mulig.

Spør oss nå

  • Skriv inn nøyaktig og detaljert, så får du et best mulig svar.
  • Du får svar innen 5 dager. 
Navn: *
Adresse: *
E-post: *
Telefon: *

Din henvendelse: *
* Fyll ut